10 façons de faire de l’immobilier en 2020
Par Pierre Maumont Conseil en Investissements Financiers Certification AMF – ORIAS n° 09047708
Cette année encore on peut trouver de bonnes raisons de « faire de l’immobilier ». En particulier celle de posséder des actifs tangibles, l’immobilier dans ce domaine est une solution évidente.
L’immobilier classique fausse bonne solution
Pour le public non averti, investir dans l’immobilier veut dire : « acheter un appartement dans l’ancien, et y mettre un locataire ».
J’ai analysé cette forme d’investissement dans plusieurs articles. La conclusion est que dans les cas les plus fréquents, on est loin de l’idée simpliste et rose associée à cette formule.
Plusieurs facteurs que le candidat investisseur ne doit surtout pas oublier se combinent pour en faire un investissement souvent décevant par rapport à ses promesses initiales.
1°) les coûts d’entretien des immeubles anciens, s’ils ne sont pas totalement rénovés, dérapent dans la durée. Ils s’ajoutent aux charges inhérentes aux investissements locatifs.
2°) la fiscalité de l’immobilier (impôts + prélèvements sociaux à 17,2% depuis 2018) joue à plein.
3°) la perte de valeur de l’immeuble ancien s’accélère en même temps que de nouvelles normes entrent en vigueur : RT 2012, RT 2020. Cela s’appelle « l’obsolescence immobilière », bien peu d’investisseurs en ont conscience !
A la fin de l’opération par exemple (revente ou terme du prêt), la calculette affiche impitoyablement une rentabilité nette après fiscalité en dessous de 3% par an, souvent moins encore.
Selon le poids de l’obsolescence immobilière, on peut, au final se trouver en perte (coût d’achat + annuités de prêts + frais locatif + impôts) supérieur à (montant du prêt + prix de vente net + loyers).
Dans ces conditions pourquoi assumer une opération locative, ses risques et soucis ?
A partir de ce constat, 3 voies se présentent à l’investisseur immobilier.
– 1. Faire du locatif en direct mais AUTREMENT
– 2. Souscrire à des solutions d’investissement immobilier, INDIRECT – 3. Faire de l’immobilier SANS FAIRE DE LOCATIF !